Để giao dịch, mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp thành công không thể thiếu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp bằng văn bản công chứng. Vậy hợp đồng mua bán đất nông nghiệp có thể hiểu như thế nào? Theo pháp luật, hợp đồng mua bán đất nông nghiệp có ý nghĩa gì? Bài viết về hợp đồng mua bán đất nông nghiệp của Công ty Luật Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.
Khái niệm hợp đồng mua bán đất nông nghiệp
Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp là sự thỏa thuận giữa cá nhân, nhóm cá nhân, tổ chức, trong đó bên bán chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc sở hữu của mình cho bên mua, sau đó nhận lại tiền bán đất.
Mục đích của hợp đồng mua bán đất nông nghiệp là xác nhận việc các bên thực hiện mua bán đất. Đồng thời, giai đoạn này là cơ sở pháp lý cho quyền và trách nhiệm của các bên khi ký kết hợp đồng. Nó cũng là nền tảng để giải quyết mọi vấn đề có thể phát sinh trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.
Điều kiện mua bán đất nông nghiệp
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài ra, khi chuyển nhượng đất nông nghiệp, cần đáp ứng một số các điều kiện cụ thể quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức được quy định tại Điều 130 Luật đất đai và quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Nội dung hợp đồng mua bán đất nông nghiệp
Sau đây là các nội dung chính của hợp đồng mua bán đất nông nghiệp:
– Thông tin về bên bán và bên mua tham gia hợp đồng
– Đối tượng của hợp đồng
– Giá bán mảnh đất và các thức để thanh toán chi phí
– Phí, thuế, lệ phí
– Thời gian thực hiện hợp đồng
– Điều khoản đặt cọc
– Cam kết của các bên
– Các điều khoản vi phạm hợp đồng và giải quyết tranh chấp.
– Điều khoản chấm dứt hợp đồng
– Hiệu lực hợp đồng.
Mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Địa danh, ngày …….. tháng ………. năm ……………
Chúng tôi gồm có:
Bên A:
Ông: ……………………………… Sinh ngày: ……./……./………….
Giấy chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu số:…cấp ngày……/……/…….. tại………………….
Cùng vợ là Bà:……………Sinh ngày: ……….
Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số : ….cấp ngày……/……/………..
tại…… …………………………..
Địa chỉ liên hệ: ………………………………………………
Số điện thoại: ………………………………..
Bên B:
Ông/Bà:……………………………………Sinh ngày:……./……/……
Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số :…cấp ngày……/……/……..tại
Địa chỉ liên hệ: ……………………………………………………………
Số điện thoại: ……………………………………..
Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
ĐIỀU 1: CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN ĐỔI
Bên A nhượng lại toàn bộ Quyền sử dụng đất cho Bên B đối với thửa đất 5% (được chia cũ) theo ……………………………
tại xứ đồng Bờ Đập, thôn Cự Đà, xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, TP. Hà Nội.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ……………….. do ……….. cấp ngày …../……../…………, cụ thể như sau:
– Thửa đất số: ……………………………………………
– Tờ bản đồ số:…………………………………………..
– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………
– Diện tích: ……… m2 (bằng chữ: ……………………………………..)
– Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: ………………………………. m2
+ Sử dụng chung: ……………………………… m2
– Mục đích sử dụng:……………………………………
– Thời hạn sử dụng:…………………………………….
– Nguồn gốc sử dụng:…………………………………
Giá trị quyền sử dụng đất do hai bên thoả thuận là: ……………….đồng.
(Bằng chữ: ……………………………………….đồng Việt Nam).
ĐIỀU 2: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho Bên B ngay sau khi Bên A đã được Bên B thanh toán đủ số tiền nêu trên.
2. Các bên chuyển đổi có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Đồng thời Bên A có trách nhiệm hỗ trợ mà không có điều kiện ràng buộc nào để Bên B hoàn thành mọi thủ tục mua bán đất nông nghiệp liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng của lô đất trên.
ĐIỀU 3: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 4: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
3. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nhận chuyển đổi nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
4. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
4.1. Thửa đất không có tranh chấp;
4.2. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
5. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
6. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
ĐIỀU 5: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG TRONG THỦ TỤC MUA BÁN ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
|
Bên A |
BênB (Ký và ghi rõ họ tên) |
|
LỜI CHỨNG CỦA CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH |
Thủ tục, quy trình mua thực hiện hợp đồng mua bán đất nông nghiệp
Bước 1: Đặt cọc để thực hiện quy trình chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp
Hồ sơ chuyển cọc mua bán đất nông nghiệp bao gồm các thông tin:
– Thông tin người bán, thông tin người mua, thông tin người làm chứng (nếu có);
– Thông tin mô tả về đất như vị trí của tài sản được ghi trên sổ đỏ, mã sổ đỏ, diện tích đất và tài sản gắn liền với đất …
– Giá mua bán đất nông nghiệp, số tiền đặt cọc, thời điểm và phương thức thanh toán, thời hạn chính xác cho các đợt thanh toán liên tiếp;
– Thời gian ký kết thỏa thuận chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp.
– Các thỏa thuận khác bao gồm: Phí công chứng, bên chịu thuế thu nhập cá nhân, bồi thường nếu không hoàn thành đúng hợp đồng,
Bước 2: Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp sẽ được ký kết
Giai đoạn này sẽ được hoàn thành tại Văn phòng công chứng địa phương, nơi có tài sản giao dịch. Do đó, các bên phải chuẩn bị các tài liệu sau:
Người bán phải chuẩn bị những vật dụng sau:
– Bản chính CCCD/ CMND/ hộ chiếu; sổ hộ khẩu gốc
– Giấy chứng nhận hôn nhân (nếu đã kết hôn).
– Tờ khai tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa kết hôn).
– Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản đã được tòa án giải quyết, di chúc, ….
– Bản chính giấy CNQSDĐ.
Người mua nên chuẩn bị sau:
– Bản chính CCCD/ CMND/ hộ chiếu; sổ hộ khẩu gốc
– Tờ khai tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa kết hôn).
– Giấy chứng nhận hôn nhân (nếu đã có gia đình).
– Nộp hợp đồng mua bán đất nông nghiệp tại văn phòng công chứng và yêu cầu công chứng
Hai bên sẽ nộp hồ sơ tại Phòng công chứng kèm theo giấy yêu cầu công chứng, sau đó chờ công chứng viên xem xét và cấp hồ sơ. Bên bán và bên mua sẽ ký ba bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nếu các giấy tờ được chuẩn bị đầy đủ và đáp ứng các tiêu chí. Khi được công chứng viên xác nhận, hợp đồng sẽ bao gồm chữ ký, đóng dấu và lời chứng.
Bước 3: Đăng ký thay đổi mục đích sử dụng đất
Nộp hồ sơ đăng ký thay đổi mục đích sử dụng đất
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã có thể tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng; đơn đăng ký biến động (theo mẫu); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều là những loại giấy tờ bắt buộc phải có. CCCD/ CMND, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn… là những yêu cầu về giấy tờ để đăng ký biến động đất đai.
Một số công việc do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện
– Xác minh nội dung của các điều chỉnh đối với Giấy chứng nhận đã cấp phù hợp với các yêu cầu;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
– Nhận Giấy CN QSDĐ
Thời gian giải quyết kể từ khi nhận đủ hồ sơ là 10 ngày. Thời gian giải quyết có thể kéo dài ở những nơi xa, tuy nhiên không quá 20 ngày làm việc
Các lưu ý khi làm hợp đồng mua bán đất nông nghiệp
Để đảm bảo an toàn nhất có thể cho việc mua bán đất nông nghiệp, bạn nên kiểm tra tất cả các thông tin liên quan về thửa đất đó một cách kỹ lưỡng nhất cả trước và sau khi hoàn tất hợp đồng.
Tìm hiểu kĩ thông tin của chủ sở hữu mảnh đất
Nếu đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Sổ đỏ/ Sổ hồng thì hãy tìm hiểu kỹ thông tin về cá nhân có quyền sử dụng đất.
Tìm hiểu xem chủ sở hữu đã đăng ký kết hôn chưa, còn sống hay đã chết, gia đình có bao nhiêu người con, gia đình có đồng ý tặng cho hay thừa kế gì không và thửa đất hoặc tài sản đã được bán trước đây chưa. Chủ sở hữu hiện tại của mảnh đất này là ai, cũng như một số thông tin liên quan đến người sử dụng đất cụ thể.
Kiểm tra thời hạn đất còn được sử dụng trong bao lâu
Sau khi bạn đã xác minh các chi tiết của chủ sở hữu đất, bạn sẽ cần xác định thời gian sử dụng của mảnh đất còn lại bao nhiêu kể từ thời điểm bạn hoàn tất hợp đồng. Đất có được tự động gia hạn khi hết hạn sử dụng không?
Bạn cũng nên tìm hiểu về số thuế đất đã nộp, số tiền còn nợ, hoặc các trách nhiệm tài chính khác đối với nhà nước.
Xác minh thực tế diện tich đất và mốc giới đất
Trong các giao dịch bất động sản nói chung và các loại bất động sản nông lâm nghiệp nói riêng, việc cắm mốc giới là khá cần thiết.
Để tìm hiểu về các mốc biên giới trên đất liền và phạm vi tài sản thực, bạn phải nói chuyện với chủ đất. Trong một số trường hợp, điều quan trọng là phải kiểm tra kỹ sự thật với những người hàng xóm.
Lựa chọn hợp đồng mua bán đất nông nghiệp phù hợp
Nếu các bên muốn giao dịch sau khi xem xét thực tế về đất đai thì phải chọn loại giấy ký phù hợp.
Trên thực tế, hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay có người làm chứng và hợp đồng /thỏa thuận mua bán đất bằng văn bản Vi-bằng là hai hình thức được ưa chuộng và phổ biến nhất hiện nay.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về hợp đồng mua bán đất nông nghiệp. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về hợp đồng mua bán đất nông nghiệp và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
